OFS et BRS
Introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, l’OFS est une structure à but non lucratif agréée et contrôlée par le Préfet. Son objet principal est d’acquérir des terrains ou des immeubles et de les mettre à disposition à des acquéreurs au moyen de baux de longue durée, parmi lesquels le bail réel solidaire (BRS) est privilégié. La loi ELAN permet également aux organismes d’Hlm de solliciter l’agrément d’OFS pour céder des biens avec un BRS.
Dans le schéma classique, en vue d’une opération d’accession sociale sécurisée à la propriété, l’OFS achète un terrain et désignera un opérateur chargé de réaliser la construction et de commercialiser les logements dans le cadre d’un contrat juridique spécifique : le bail réel solidaire (BRS) dont il aura défini les caractéristiques, en particulier sa durée (entre 18 et 99 ans) et la formule de revente.
Dissocier le foncier du bâti
Comme les prix immobiliers dans les communes denses sont souvent portés par le prix élevé des terrains, dissocier la valeur du foncier de la valeur de la construction et ainsi réduire le prix des logements est apparu comme un moyen de maintenir une diversité sociale sur ces territoires.
L’OFS est l’opérateur foncier
L’OFS assure l’acquisition puis le quittancement de la redevance d’occupation du terrain auprès de chaque acquéreur et agrée les reventes en s’assurant du respect des clauses figurant dans le BRS. Il peut aussi accompagner les acquéreurs dans cette revente en faisant la promotion de ce mode d’occupation. Dans certains cas, il pourra être amené à racheter temporairement les logements et ainsi assumer une garantie de rachat au profit des acquéreurs.
En parallèle à cette activité principale, l’OFS peut aussi conduire d’autres activités liées à son statut de propriétaire foncier, comme donner en bail emphytéotique un terrain à un bailleur social pour la réalisation de logements locatifs sociaux.
Ce dispositif peut également trouver une pertinence sur d’autres thématiques : la vente du patrimoine Hlm, l’intervention en centre ancien, la requalification de copropriétés dégradées…
Le BRS régit les liens entre l’OFS et l’occupant du logement
Le BRS est un nouveau contrat juridique créée par une ordonnance du 20 juillet 2016. Il s’agit d’un bail par lequel un acquéreur bénéficie de la jouissance d’un logement dans des conditions privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien :
- il bénéficie, s’il s’agit d’un logement neuf, d’une TVA au taux réduit de TVA
- le prix d’acquisition est plafonné aux plafonds de prix du PSLA
- ce même prix est réduit de la part représenté par l’achat du terrain, généralement entre 15 à 30% du prix final
- lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur peut bénéficier d’un abattement de 30 à 100% de la taxe foncière sur la propriété bâtie
En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur doit se conformer à certaines règles :
- il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les plafonds de revenus du PSLA
- il doit occuper le logement à titre de résidence principale
- il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité d’emprunt, d’une redevance correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain.
La principale novation de ce bail réside dans le fait que les conditions de revente du logement sont fixées dans le bail et sont transmissible aux acquéreurs successifs. En effet, ce bail prévoit dès l’origine que :
- le nouvel acquéreur respecte lui aussi les plafonds de revenus du PSLA
- le prix de revente du logement respecte une formule de revente et ne peut dépasser les plafonds de prix du PSLA
La revente aura pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale, qui peut aller de 18 à 99 ans et ainsi de garantir sur le long terme l’accessibilité économique et sociale du logement.